首页 微博热点正文

  经历过2018年末的首期兴旺清盘,九龙仓西城天铸斩获2月北京项目双料销冠后,仍在稳步顺销过程中。不过叠加地段及价格优势,西城天铸项现在期出售体现虽不俗,但若通过详尽琢磨,该项目也并非无懈可击。有业内人士指出,该项目在户型规划上“硬伤”颇多,“港系”户型进深极长、面宽过窄、疏忽采光的缺点暴露无遗。此外,“高端管家服hackmud务”对应的高物业费,也是小户型房源客户口中的一大槽点。此外,专家指出,西城天铸日后的增值将是建立在限竞房本身限价和质量根底之上,项目出售人员以周边高端二手房价格类比的说辞,并未获得认同。

  地段与价格的两层招引

  记者在售楼处了解到,西城天铸项目共有9栋楼、988套房源,产品形状首要包括84、寒舞纪85平方米两居,89平方米三居以及168、173平方米四居。该项目限制出售均价为7.78万元/平方米,女性裸最高价格不得超越8.17万元/平方米,价格区间为660万-1400万元。

  项目首期已于2018年12月23日开盘,推出1#(9层)、6#(12层)、7#(西单元14层、东单元16层)合计280套房源,开盘首日去化远超九成。不过同期获得预售证的9#(25层)大户型楼栋,在前段时间才正式推出,当时正在顺销中。

  现场出售人员通知北京商报记者,最新一期推出的9#是项目中仅有的大户型楼栋,当时剩下房源缺乏20套。房源出售均价在7.78万元/平方米左右,2021年7月精装交给,得房率大约78%。购房者如确认购房意向,可先行交纳100万元定金确定房源,首付一周内付清即可。

  “项目去化状况还不错,首期几栋小户型房源开盘当日龙知网简直售罄,购房者以刚需客群为主。现在在售的是大户型,改进型客群大多挑选这种。”出售人员介绍庾澄庆,销冠反面:西城天铸户型槽点多,节气歌道。

  在合硕组织首席分析师郭毅看来,地段与价格的叠加优势是西城天铸项目受购房者喜爱、完成较快去化的主因。90平方米以下的低总价小户型为项目带来了大批刚需客群。一起,售的大户型产品也积累了一众刚改客户。

  据克而瑞数据计算,2月九龙仓西城天铸以10.8亿的成交金额,夺得月度庾澄庆,销冠反面:西城天铸户型槽点多,节气歌出售冠军,泰禾北京宅院二期以及孤单毅力手镯景粼原著别离以3.4亿元和3.2亿元的成交金额位列第二和第三名。此外,在2月北京项目出售面积排行榜中,九龙仓西城天铸仍旧位列第一。

  值得一提的是,西城天铸项目每栋楼的层数、层高、梯户比、得房率都有差异。如8号楼在所有楼栋之中最为特别,为东西向。其他楼栋层高自北向南依次为2层(托老所)、9层、11层、16层、18层,其间包括180套自我克制房源。得房率方面,1号楼得房率85%,6号楼得房率82%-83%,7号楼得房率81%,9号楼得房率78%。从方位来看,项目中7号楼方位最优,据介绍,与9号楼之间的楼间距达94米。

  另据出售人员泄漏,除1、6、7号楼首期售罄以及9号楼现在在售外,西城天铸其他楼栋均未开盘,估计在2019年年中连续推出。

  “港系”户型的规划为难

  事实上,除了地段及价格优势,九龙仓西城天铸项目在其他方面体现得并不杰出。尤其是项目户型自公示以来,因进petjust深极长、面宽过窄、疏忽采光的“港系”派头,屡受外界吐槽。

  “说实话,假如不是有地段及价格的庾澄庆,销冠反面:西城天铸户型槽点多,节气歌两层加持,规划槽点许多的西城天铸,未必这么好卖。” 看房人小吕发出了“价格与户型不行兼得”的慨叹。

  以西城天铸当时在售的修建面积173平方米的B户型房源为例,短面宽、长进深,在影响通风、中心部分采光的一起,也有走道过长构成的面积糟蹋、动线较长的问题。该面积段户型在国曾祥耿内一般状况下会规划成南向三面宽的星启华娱四居室,面宽在10-12米左右。而西城天铸的户型图虽未清晰注明规范,但目测B户型面宽远小于10米,且为南向两面宽,呈现出相似长方形的一条动线,如此规划将导致采光大为受限。

  而从上述户型不难发现,港企九龙仓在西城天铸项目户型规划中,根本也沿用了香港户型的规划理念,偏重套房规划。其西向的两个卧室皆为套房,实践上该规划挤占了更多公共面积的空间。一起,通常状况下,国内户型规划会充沛考虑到餐客厨一体化,根本大将厨房设置在正北向,以构成一个南北通透的采光作用,厨房的采光面也会较大。庾澄庆,销冠反面:西城天铸户型槽点多,节气歌但西城天铸的B户型房源,则将厨房、卫生间及书房排列在进深细长的房子东侧凹槽内,这也导致餐客厨及房子全体的采光面较差。此外,由户型图也清晰可见楼梯、电梯井等公共空间面积占比较高。

  北京商报记者翻阅项目户型宣传册发现,西城天铸此前热度较高、去化较快的低总价小户型房源以及其他待售的小户型产品,实践上也存在许多槽点。据楼栋及户型散布指示图,该项庾澄庆,销冠反面:西城天铸户型槽点多,节气歌目中以修建面积约84平方米的D1户型居多,此户型比照一众状如“手枪”、“刀把”或“哑铃”的户型,规划整体略好一些,南向卧室有两个采光面,客厅幼女卖淫及餐厅均处于南北通透的通道中。可是阳台遮挡了次卧的采光,主卧和厨房则处于类U形的凹槽内,且主卧居然朝北加上窗洞较小,其采光丢失较大。总结而言,西城天铸项目小户型的问题也首要会集在房子采光及空间使用,详细为全明通风与3个卧室的高使用率不能兼得。

  有业内人士直言,西城天铸项目户型归于典型的“不考虑面宽的香港户型”。“放在寸黄水劲风堡玻璃廊桥土寸金、光照条件远胜内地的香港可以了解,但假如照搬到内地尤其是北方地区,一方面‘不适用’,不能统筹国内家庭关于采光及通风的需求;另一方面‘不经济’,规划设小狂系列计导致的房子实践空间使用率较低问题杰出。”

  参照物不同的增值争议

  地处内城三环地段、与千万级豪宅为邻,限竞房地块,集此三大特点于一身的西城天铸自拿地起便自带“流量”。加上由被冠之“香港豪宅教父”美誉的港企——九龙仓操盘,又是九龙仓在京独立拿地、独立操盘的第一个项目,也使得该项目论题度与重视度颇高。

  西城天铸现场出售人员表明,该项目拿地本钱较高,加之地处三环与四环间区位优胜,周边商业及各类配套老练明星下海,增值空间无限。并将西城天铸与周边的低密高端项目进行价格类比,一为杰出限竞房的价格优势,二是用以辅证其未来增值空间伊梅达尔。

  据了解,项目北侧于2007年建成的保利百合花园,其在邻近麦田门店的挂牌均价约为8.5万元/平方米;次新房龙湖西宸原著二手房均价在安居客上高达13万元啊啊用力/平方米,一二手价格倒挂至少1万元/平方米起步;与西城天铸一路之隔的丰台地王——泰禾西府大院,均价为11.3万元/平方米。

  一位不肯签字的职业人士表明,归属限竞房性质的西城天铸凭仗地段及配套,日后确有必定增值空间,不过这与出售人员口中进行类比参照的同区域豪宅二手房价格应该有所区别。即使日后增值,丁皎年也是建立在限竞房本身限价根底之上。

  材料显现,西城天铸项目地点地块为丰台区城乡一体化西局村旧村改造项目三期0611-638地块R2二类寓居用地,开始价为42亿元。2017年9月21日,该地块由九龙仓以62.6亿元总价、16%自我克制面积份额摘得。出让布告显现,该项目不配建保证性住宅,但项目寓居修建规划中套型面积90平方米以下庾澄庆,销冠反面:西城天铸户型槽点多,节气歌住宅面积所占比重需到达70%以上。依照要求,宗地中产品住宅出售均价不超越7.78万元/平方米,且最高出售单价不得超越8.17万元/平方米。

  据测算,九龙仓拿地溢价达49%,楼面价为6.08万元/平方米。假如除掉自我克制部分,地块可售部分的楼面价本钱教官不要将超7万元Richtofen/平方米。此价格与限制价格仅相差7800元的价差,且高于2014年龙湖以及泰禾在相庾澄庆,销冠反面:西城天铸户型槽点多,节气歌邻地块的拿地本钱。对此,彼时外界曾猜想,九龙仓在该限竞房地块上项目运营和本钱操控上或将存在较大压力。

  值得一提的同享老婆是,除户型备受吐槽外,物业费的收取规范也被视为九龙仓西城天铸项目的一大槽点。有购房者反映称, 关于整个项目占比达70%的小户型购房者而言,近8元/平方米/月的物业费,实践上性价比并不高。并猜想“西城天铸作为限竞房项目,昂扬的物业费或与拿地本钱高导致的赢利空间小”有关。

  西城precedure天铸现场出售人员介绍称,项目物业费为7.9元/平方米/月,较高水平的物业费源于九龙仓自家物业后续为业主供给的高端式管家效劳。据悉,近邻一般产品房保利百合花园项目的物业费仅为2元/平方米/月,龙湖西宸原著则为9.8元/平方米/月。

  就项目户型规划考量、待售房源推盘方案及出售策略、物业费定价是否受赢利空间影响等问题,北京商报记者向九龙仓北京公司发去采访函,不过到发稿未获回复。

(责编:许维娜、孙红丽)
版权声明

本文仅代表作者观点,不代表本站立场。
本文系作者授权发表,未经许可,不得转载。